住宅ローンには
変動金利と固定金利がありますが、
いずれを選ぶのかによって
最初にかかる手数料が大きく異なります。
また、固定金利の中には
住宅金融支援機構の
フラット35という商品があるのですが、
この商品と銀行の固定金利商品とでは
経費の見方が異なるので、
その点にも注意しながら
資金計画をしないといけません。
おはようございます。
OHANA HOUSE Inc. 神田です。
さて今回は、
変動金利と固定金利では異なる
住宅ローン経費について
お伝えしていきたいと思います。
変動金利を選ぶ場合、
最初にかかる手数料は
保証会社に支払う事務手数料と
ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）に貼る収入印紙代だけです。
（保証料という経費もかかるのですが、
一括前払いと金利に上乗せが選べることになります。）
つまり、具体的には
税別で3〜5万円ぐらいの保証会社事務手数料と、
2万円の収入印紙代がかかるという感じです。
一方、固定金利の場合、
保証会社事務手数料と収入印紙代に加えて
税別で借り入れ金額の2％の融資手数料がかかるようになります。
（銀行によって多少の差異はあります）
つまり、固定金利を選ぶ場合は、
保証料金利上乗せ型の変動金利よりも
余分に経費がかかるので、
その分、土地や家にかける予算を減らすか、
あるいは、家づくりの総予算を増やすか、
のいずれかを選択しなければいけないというわけです。
あくまで銀行で住宅ローンを借りようとお考えの方は、
ここまで知っておいていただければ十分だと思いますが、
補足としては、
銀行で住宅ローンを借りる場合は
最初に融資を実行した時から、
利息の支払いが発生するので、
家が完成するまでは、
家賃の支払いと利息の支払いが重なる
ということも理解しておいてください。
✔︎ フラット35の必要経費
では、ここからは
フラット35で必要となる経費について
お伝えしていきます。
まずフラット35の場合、
融資手数料とローンの契約書に貼る収入印紙代は
必要となりますが、
保証会社にまつわる経費が一切かかりません。
つまり保証会社事務手数料も必要なければ、
金利に上乗せとなる保証料も必要ない
ということです。
ただ、フラット35の場合、
これらとは別に、
「つなぎ融資の手数料」と「つなぎ融資の金利」という経費が
かかることになります。
というのも、フラット35の場合、
住宅金融支援機構から融資が実行されるのが、
家が完成してからとなるため、
それまでに必要となる費用は、
（土地代、着工金、中間金です）
窓口となる金融機関が立替融資するようになっているからです。
この結果、フラット35の場合は、
銀行でお金を借りた時のように
家賃を支払いながら利息を支払う必要はなくなるのですが、
つなぎ融資の手数料と金利の合計額を、
フラット35の融資実行時に（家が完成した時）
まとめて差し引かれるようになるので、
これらも、他の経費とともに、
予算計上しておく必要があります。
そこそこの費用が必要となるので、
資金計画の時にこの経費を計上し忘れていると、
後から予算が狂って大変なことになってしまいます。
なので、フラット35を選ぶ場合は、
この経費を忘れず予算計上していただければと思います。
そして、家づくりの経費は、
1つ1つの項目が、
それなりに大きな金額となるので、
見落としがないように、
細心の注意を払いながら資金計画をしてください。
（追伸）
フラット35を選ぶ場合は、
融資手数料と金利が、
金融機関によってけっこう違うので、
この2つの数字を比較しながら選ぶようにするのがポイントです！